Bugun...


Serdar Saraçoğlu

facebook-paylas
Ticari Gayrimenkulde Değer Tespiti ...
Tarih: 16-12-2018 22:02:00 Güncelleme: 25-01-2019 11:29:00


Emsal Karşılaştırma Yöntemi

 

Bu yöntemde satışa konu mülkün daha önce satılmış emsallerine göre fiyatının belirlenmesi yöntemidir. Bu yöntemi kullanmak için yeterince benzer emlak portföyü verileri olması gerekir. Sonuç olarak çok işlem yapılmış mülk çeşitleri olmalıdır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. Genelde konut satışları, ticari gayrimenkullere göre fazla olması ve benzer mülkler bulmak kolay olduğu için danışmanlar ve banka expertizleri bu yöntemi kullanırlar. Emsal karşılaştırma yönteminde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren gayrimenkul firmaları ile yapılan görüşmelerden yararlanılmaktadır. Mülkün bulunduğu bölgede yakın dönemde satılık ve kiralık olarak pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, gayrimenkulün pazarda ki değerini etkileyebilecek lokasyon, büyüklük/küçüklük, imar durumu ve fiziksel özellikler gibi kriterler çerçevesinde karşılaştırılması yapılmaktadır. Ayrıca konu taşınmaz için değer takdir edilir. Ancak okul, cami, müze vb özel mülk çeşitlerini değerlemelerde bu yöntem zordur. Arsa değerlemeleri gelir getirmediği için emsal satışlara bakarak değerleme de bu yöntem kullanılır

.

 

Ticari gayrimenkul satışlarında da aynı yöntem kullanılıyor. Genellikle mülk sahibinin bulunduğu binaların satışında bir kira geliri henüz oluşmadığı için ve yıllar geçtiği için de maliyet hesabı yapılamayacak ticari mülklerde hemen hemen bu yöntem kullanılır. Bu yöntem kullanılırken ani fiyat artışı veya azalışı gerektiren piyasa geçiş dönemlerinde ve/veya emsal değer artışı sağlayacak herhangi bir dış etken örneğin bölgeye metro gelmesi, hastane üniversite vb. toplumsal dinamiği arttıran faktörler yapılması kentsel dönüşüm vb. gibi bir dış etken olduğunda artık fiyat değerlemelerde emsal yaklaşımı kullanmak yanıltıcı olabilmektedir. Bu tarz yanıltıcı faktörler oluştuğunda yapılması gereken ise  diğer yöntemlerinde kullanılarak fiyat tespit edilmesi ve ortalamasının alınmasıdır.

 

Maliyet Yöntemi

 

Ticari gayrimenkullerde özellikle yeni inşa edilmiş mülklerde maliyet hesabı sık kullanılmaktadır.

Mülkün Değeri= İnşaat Maliyeti + Müteahhit Karı + Arsa Değeri formül budur. Müteahhitlerin gayrimenkul piyasaların da karları her geçen zaman azaldığı için konuttan çıkan müteahhitler içi yapılı olmayan, ticari üniteler; yabancıların söylemiyle shell and core olan gayrimenkullere yönelmişlerdir.

Günümüzde müteahhit daireyi asgari 2400TL/m2 ye malederken, ofis binasında shell and core şeklinde 1200 TL/m2 ye mal ettiğinden kâr daire de daha da az olacağından ofis binalarına yönelmişlerdir. 2010-2015 gayrimenkul yükseliş döneminde müteahit kârları %40 iken 2015 ten itibaren günümüze doğru şimdilerde %20 ler konuşulmaktadır.

 

Bir örnek verecek olursak;

Ataşehir / Küçükbakkalköy  de 500 m2 arsa bugün yaklaşık 6.800.000.-TL dir. 1000m2 kapalı alanlı bir inşaat yaptığınızda shell and core inşaat maliyeti 1200×1000 =1.200.000.TL inşaat maliyeti toplam maliyet 8.000.000.TL dir. Müteahhit karı da %20 den hesaplandığında minimum bu bina 9.600.000.TL ye satılması gerekir. Bina inşaatı 2 yıl sürdüğü tahmin edildiğinde  ilave finansman giderleri de ciddi bir gider olarak maliyet hesaplarına katılması düşünülmelidir.

 

Türkiye Cumhuriyeti Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yapı birim maliyeti tablosunu her yıl yayınlayarak duyurur. İnşaat maliyetleri ekonomik durumlara göre örnek demir fiyatları döviz kurlarından etkilendiğinden inşaat maliyetleri yıl içerisinde bile ilave artış göstermektedir.

Bu yöntem yukarı da bahsettiğimiz gibi yeni inşaatı olan sıfır mülklerin değerlemesinde sıklıkla kullanılır. Binalar zaman içerisinde yıpranır ve değeri düşer. Maliyet yöntemi ile 10 yıllık bir bina mülk sahibi tarafından kullanılmış ve kira getirisi de oluşmamışsa maliyet yöntemi kullanılarak değer tespit edilmesi yanıltıcı olabilir.

 

İnşaat projeleri aşamasında bu yöntem kullanılarak fizibilite yapılması gerekir. Gerçekte bir mülk inşa edilmeden önce 5n1k (kim, ne, ne zaman, nasıl nerede neden) sorularına cevap belirlendikten sonra kısaca fizibilite çalışması yapılmadan arsa alınıp inşaata başlanırsa müteahhitler bu işten zararla ayrılabilirler.

 

 

 

Gelirlerin Kapitalizasyonu Yöntemi;

 

Ticari gayrimenkullerin fiyat tespitinde ençok kullandığımız yöntemdir. Bina ya da mağaza ya da plaza katı ya da ofis, AVM otel benzin istasyonu vb. yatırım amaçlı alınan bu gayrimenkullerde, kira getirisi mal sahipleri için en önemli yatırım amacıdır. Günümüzde ticari mülklerde maksimum 192 ay yani (16 yıl) ya da daha az sürede amorti etmesi geri dönüş sağlaması gerekir. Gayrimenkul profesyonellerine göre amorti süresi yatırımın geri dönüş süresi için kira çarpanı kelimesini kullanmaktadırlar. Kira çarpanı düşük demek daha kısa sürede amorti edecek demektir. Örnek fiyatı 5.000.000.-TL olan bir dükkan kira getirisi 25.000.TL ise kira çarpanı/ amorti süresi/geri dönüşüm süresi :5.000.000.TL/25.000.TL=200 ay şeklinde olacaktır.

 

Uluslararası yatırım değerleme de ise Cap oranı,  Kapitalizasyon oranı ise bir döneme ait geliri gayrimenkulün piyasa değerine dönüştürmeyi sağlayan orandır.  “Terminal Capitalization Rate” olarak adlandırılan bu oran, güncel “Kapitalizasyon Oranı”na baz puan eklenerek elde edilmekte olup terminal capitalization rate, overall capitalization rate verisinden genellikle daha yüksek olur. 

 

Örnek Cap oranı %6,25 demek yılda bu mülk kira getirisi toplam yatırımın %6.25’ini heryıl amorti ediyor demektir. 100/16 yıl amorti=6,25’tir.Yine uluslararası yatırımcılar bir yatırım olası değer içindemi, değil mi noktasında Eurobond getirileri ile mülkün cap oranını karşılaştırırlar.

 

İstanbul’da ticari mülklerde genelde konutta Terminal Capitalization Rate yani cap oranı %4 yani (100/25yıl) ticari de ise %6,5 (yani 15,38 yıl) da geri dönüş sağlanmaktadır. Eurobond getirisi ise %8 lerden 2017 yılı ilk çeyreğinde %5,1 seviyelerine kadar inmiştir.

 

Bu yöntemde en önemli değişken kiracı olduğundan kiralama süreleri örnek dükkânsa 5 yıl, bina ise 5-10 yıllık kira sözleşmeleri önemli olmaktadır. Dükkân için marketler ve bankalar gibi kurumsal kiracılar tercih edildiği gibi binalar içinde konumuna göre yine kurumsal firmalar tercih edilmektedir. Dükkanlar da ana işlek cadde dışındaki dükkanlarda kiracı bulmak zaman alır ve aylarca kiracı bulunamaz ise o yatırımın geri dönüş süresi de uzayacaktır. O yüzden genel de yatırımcılar ana caddelerde dükkan almayı tercih etmektedirler.

 

Geliştirme Yöntemi

 

Örneğin 500 dairelik bir projeye giren müteahhit 60 ay sıfır faiz ile daire satacağı bir kampanya planlıyor olsa acaba her bir dairenin satış fiyatını nasıl belirleyecek?

Örnek 3+1 daire 1.000.000.TL ise 1.000.000.TL/60 AY=16.666.TL aylık ödemeler olacak.. Düşünün siz inşaatı mal ederken kullandığınız demirin parasını peşin ödediniz ve bu maliyeti 60 ayda geri alacaksınız. Dolayısıyla net present value yani net bugünkü değer diye bir durum hesaplaması yapmamız geremektedir. Yani her ay 16.666.TL olarak alacağınız taksitler sonrasında 5 yıl sonra elde edeceğiniz 1.000.000.TL aslında bugün şuanda ne kadar ediyor? 1.000.000.TL’ ye 60 ay sonra alacağınız için aslında bugün kaç TL ye sattınız?

 

Bugünkü net değer hesaplamasını yapmak ciddi finansal uzmanlık gerektiren bir konudur ancak çarpıcı olması açısından örneğimizdeki 60 ay %0 ile 1.000.000.TL ye satılan dairenin yıllık %10 faiz hesabı ile bugün ki değerini aşağıda NPV hesap makinesi ile hesaplandığında  1.000.000.-TL-241.00.-TL=759.000.TL çıkmaktadır.

 

Bu yöntem projelendirme safhasında yatırım geliştirme safhasında kullanılan bir durumdur.

Alında özet olarak ticari gayrimenkul değerleme yöntemlerinden bahsettik. Bir gayrimenkulün fiyatının tespit edilmesi profesyonellik ve uzmanlık işidir. Resmi geçerliliği olan bir değerleme espertiz ise ücret karşılığında banka experleri değerleme şirketleri tarafından yapılmaktadır. Ticari gayrimenkullerde banka experleri sıklıkla uzman danışmanlardan görüş alınması gerekmektedir.

 

Serdar Saraçoğlu

serdar@serdarsaracoglu.com



Bu yazı 1838 defa okunmuştur.

YAZARIN DİĞER YAZILARI

YAZARLAR
ÇOK OKUNAN HABERLER
SON YORUMLANANLAR
  • HABERLER
  • VİDEOLAR
HABER ARA
Bizi Takip Edin :
Facebook Twitter Google Youtube RSS
YUKARI