Kahramanmaraş depremi ile birlikte çok büyük yıkıma sebep olan deprem gerçeği ve Türkiye’nin çürük yapı stoku yeniden gündeme oturdu. İstanbul’dan Van’a kadar Türkiye’nin deprem riski barındıran kentlerinde dönüşüme ihtiyaç duyan bina sahipleri kentsel dönüşüm konusunda nasıl bir yol izlemeleri gerektiğini merak ediyor.

Gerek zemin gerekse de altyapı anlamında sağlıklı ve güvenli bir kent yaşamına izin vermeyen önemli risk barındıran bölgelerin ıslah edilmesi Kentsel dönüşüm demektir. Modern teknolojiye uygun, sağlam, depreme dayanıklı olarak yeniden inşa edilmesi suretiyle yapılan yapıların islah edilmesiyle, tehlikeli yapıların yıkılarak yenilerinin yapılmasıyla modern ve sağlıklı binalar oluşabilir. Kentsel dönüşüm ile doğal afetlerden kaynaklanabilecek zararın en aza indirilmesi amaçlanır. Kentsel dönüşüm kavramı özellikle 6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanunun yayımlanmasıyla günlük hayatımızda çok daha fazla yer almaya başladı.

Ülkemizin önemli bir kısmının birinci ve ikinci derece deprem kuşağında olduğu göz önüne alındığında bu kanunun önemi daha da artıyor. 6306 sayılı Kanun ile afet riski altındaki yapıların yıkılması bakımından gereken karar çoğunluğu, riskli yapıların tespiti vb. vatandaşların günlük hayatını doğrudan etkileyecek önemli düzenlemeler getirildi. Kanun kapsamındaki tanımların, hak ve borçların net bir şekilde ortaya konulması, gerek kiracılar gibi şahsi hak sahiplerinin gerekse de malikler ile sınırlı ayni hak sahipleri gibi ayni hak sahiplerinin haklarının daha iyi anlaşılması bakımından önemlidir.

On Adımda Kentsel Dönüşüm Süreci.
 

1. Risk Tespit Raporunun Alınması

Risk tespit raporunun alınmasıyla apartmanlarda kentsel dönüşüm süreci başlar. Bu rapor çevre ve şehircilik bakanlığınca yetkilendirilmiş bir kuruluşça verilebilir. Yapının çeşitli noktalarından ve özellikle taşıyıcı kolonlarından karot örneği alınarak yapılır.

2. Risk Tespit Raporunun Onaylanması

Riskli yapı tespit raporu ilçe belediyesine iletilir. Raporda eksiklik yoksa rapor tapu müdürlüğüne gönderilir.

3. Tapuya Riskli Yapı Şerhinin Düşülmesi

Tapu müdürlüğü kendisine gönderilen riskli yapı tespit raporu ile ilgili taşınmazın tapu kütüğündeki beyanlar hanesine riskli yapı şerhi düşer. Bu şerhin düşülmesinden sonra Tapu müdürlüğü yapı maliklerine riskli yapı tespit raporunu tebliğ eder. Yapı maliklerine yapılacak tebligatta rapora itiraz için 15 günlük itiraz süreleri içinde itiraz edilmezse yapının 6306 sayılı kanun kapsamında yıkılacağı ihtar edilir.

4. Riskli Yapı Tespit Raporunun Kesinleştirilmesi

Raporun kesinleşmesi riskli yapı tespit raporuna yapı maliklerince itiraz edilmezse kesinleşir. Rapora itiraz edilirse ilgili yönetmeliklere göre uzman dört öğretim üyesi ve bakanlıkça atanan üç bakanlık yetkilisinden oluşan komisyonca karara bağlanır. Yapı malikleri, riskli yapı tespit raporuna karşı itiraz sonucunu tebliğ aldıktan itibaren 2 ay yani 60 gün içinde idare mahkemesinde kararın iptali için dava açılalirler.

Raporun kesinleştirilmesi sonrasında malikler Sermaye Piyasası Kurumundan lisanslı bir değerleme kuruluşuna taşınmazın değerini tespit ettirebilirler.

5. Kat Maliklerinin 2/3’si İle Karar Alınması

Riskli yapı tespit raporunun kesinleştirilmesinden sonra yapı malikleri yapının nasıl değerlendirileceği hususunda üçte iki çoğunlukla karar alırlar. Kat malikleri 6306 sayılı Kanuna uygun şekilde toplanmak ve karar almak zorundadırlar.

6. Müteahhit İle Anlaşılması

Kat malikleri aralarında anlaşmak koşuluyla, istedikleri müteahhit ile sözleşmeyi onaylayabilirler.

7.Çoğunluk Kararına Katılmayanlara Çağrı

3/2 ‘lik yani üçte ikilik çoğunluğun kararına katılmayan ya da toplantıda bulunmamış pay veya mülk sahiplerine noter aracılığıyla karara katılmaları ve sözleşme imzalamaları için ihtar gönderilir. Söz konusu ihtar herhangi bir malik tarafından gönderilebilir. Karara katılmak ve sözleşmeyi imza etmek için 15 günlük süre tanınır.

8. Karara Katılmayan Paydaşların Hisselerinin Satışı ve Yapının Yıkılması

Riskli yapı tespiti raporunun sonuçlanmasıyla bakanlık ya da belediye tarafından kat maliklerine yapının yıktırılması için 60 günlük süre tanınır. Bu yıkım sürecine 30 gün daha eklenebilir. Yıkıma ilişkin gönderilen tebligatta kat maliklerinin yapıyı yıktırmamaları halinde yapının idarece yıktırılacağı ifade edilir. İhtara karşın karara katılmayan ve sözleşmeyi imza etmeyen kat maliklerinin hisseleri Bakanlıkça diğer paydaşlar arasında açık arttırma ile satılabilir.

9. Kira Yardımı Ya Da Kredi Başvurusu

6306 sayılı Kanuna göre, riskli yapıda bir yıldan fazla ikamet etmiş, kat maliki, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine kira yardımı yapılabilir. Bunu yerel yönetimler veya hükümet açıklamaları takip edilmelidir. Ayrıca yapıyı kendi çabalarıyla inşa edecek kat maliklerine de kredi imkânı tanınmıştır.

10. İnşaata Başlanması

Kat malikler arasında anlaşma sağlanamazsa sözleşme imzalamayan maliklerinin arsa payları cebren satılır. Bu aşamadan sonra kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile anlaşılan müteahhit ya da doğrudan bir inşaat firmasıyla anlaşılmışsa inşaat firması ilgili belediyeye inşaat ruhsatı için başvurur. İnşaatın tamamlanması ile yapı kullanma ruhsatı olarak da ifade edilen iskân belgesi alınır ve yapı kullanılmaya hazır olur. 

Serdar Saraçoğlu